Ринок нерухомості Одеси поступово відновлюється після початку повномасштабної війни. Що відбувалось на ньому останні 11 місяців, як війна вплинула на будівництво нового житла, продажі та оренду будинків і квартир, як змінювалися попит та пропозиція і яка ситуація зараз в ефірі "Українського радіо. Одеса" Суспільне поговорило з експертом з нерухомості та інвестицій, засновником компанії ReDWall Сергієм П'ятницьким.
За даними порталу Dom.Ria, на січень 2023 року Одеса займає третє місце в Україні за пропозиціями новобудов після Києва та Львова, пропонується 385 об'єктів. Ціна на продаж квартир в Одесі станом на січень 2023 року — від 26,5 тисяч доларів до 500 тисяч. Середня ціна за квадратний метр в Одесі — тисяча доларів. Люди досі цікавляться купівлею квартир в центрі міста та біля моря: найвищі ціни на квартири в районах Ланжерону та Відради, а найменша ціна — в районі курорту Куяльник.
Для порівняння: в Києві середня ціна на продаж квартир — 1 859 доларів за квадратний метр, у Львові — 1 249. У Харкові, що постійно перебуває під російськими обстрілами, — близько 900 доларів, в прифронтовому Херсоні — 736 доларів за квадратний метр.
Що відбувалося з ринком нерухомості Одеси після повномасштабного вторгнення
За словами Сергія П'ятницького, ринок нерухомості — один із примхливих, на якому в першу чергу відображаються будь-які значні події в країні. З початком повномасштабної війни він повністю зупинився, операції з нерухомістю не здійснювались.
"Все суспільство і весь бізнес, в цьому числі забудовники, знаходились в певному шоковому стані й приблизно перші два-три тижні ринок не працював взагалі. Люди почали масово виїжджати з території України, покидати квартири та розривати договори з оренди. Що стосується продажів: всі угоди зупинилися. Було введено воєнний стан, закрили реєстри з нерухомістю. Повністю зупинився ринок вторинної нерухомості, технічно не було ніякої можливості проводити будь-які угоди й ця ситуація продовжувалася до літа, коли відкрили реєстри", — розповів експерт.
Яка ситуація на ринку нерухомості Одеси зараз
Зараз, на думку Сергія П'ятницького, ринок нерухомості відновлюється. Це стосується як купівлі житла на первинному і вторинному ринку, так і оренди. Причому первинний ринок, вважає експерт, перебуває в найкращому стані з початку повномасштабного вторгнення, але все ще дуже далекий від показників, які були до лютого 2022 року.
"Є певний рух до відновлення ринку і він в принципі спостерігається протягом всього періоду, починаючи з березня місяця. Це пов'язано з тим, що перше — ситуація на фронті змінюється, змінюється в кращу сторону, а по-друге — з тим, що люди починають потроху звикати й розуміють, що життя продовжується і все одно треба щось робити. Є ще третій аспект — це ціновий аспект", — розмірковує експерт.
На ціни та продажі на вторинному ринку вплинули декілька факторів. Зокрема, це відкриття реєстрів влітку, що дало змогу проводити операції. Тоді на ринку з'явилась певна кількість нерухомості, яку продавали з суттєвим дисконтом. З часом такі пропозиції закінчились, а попит почав зростав. Це призвело до того, що ціни почали відновлюватися.
"Зараз вторинний ринок знаходиться на такому досить впевненому шляху до відновлення ціноутворення і ціни на нерухомість. Ще на ринок позитивно повпливало те, що держава запустила програми для військовослужбовців, вчителів, медиків з іпотечним кредитуванням під 3%. Це така досить поширена зараз і популярна програма, люди по ній звертаються і намагаються знайти нерухомість, яка підпадає під ці критерії", — зазначив П'ятницький.
Як живуть у зруйнованій ракетами багатоповерхівці на Одещині
На ринку новобудов, за словами експерта, динаміка теж непогана. Попит на таку нерухомість є, але люди бояться ризиків і їм складно зараз вкладати гроші в об'єкти, які перебувають на першочергових етапах будівництва. Ще одна проблема — нові проєкти зараз не з'являються, оскільки забудовникам не видають дозволи на будівництво нових об'єктів.
"Є динаміка на відновлення ринку. Ціни в гривні зросли, але вони зросли тому, що в нас прив'язка вартості нерухомості до долара, і гривня послабшала з початком військових дій. При цьому в доларах ціна сильно не змінилась, можливо десь за рахунок якихось акцій, знижок навіть трішки знизилась. Але собівартість будівництва продовжує зростати, забудовники вимушені будуть підвищувати ціни на квартири й вже зараз ми це помічаємо", — розповідає Сергій П'ятницький.
На ринку оренди ціни майже досягли тих, що були на період зими минулого року, ще до початку цієї повномасштабної війни. За словами експерта, це пов'язано з тим, що в Одесу приїхало багато людей — це і ті люди, які виїхали на початку війни, так і люди, які переїхали до Одеси з регіонів, де йдуть бойові дії.
Як під час блекаутів змінились вимоги щодо оренди та купівлі житла в Одесі
Ціна на купівлю та оренду житла залежить від багатьох факторів, зокрема рівня комфортності та безпеки. Після повномасштабного вторгнення, а також після початку масованих обстрілів інфраструктури й блекаутів українці переглянули вимоги до майбутнього житла.
Як зазначає Сергій П’ятницький, більше змінились вимоги до орендованого житла. Тепер люди звертають увагу на те, чи є газ в будинку, а також на наявність генератора і відмовляються від квартир на останніх поверхах — як з практичних міркувань, так і з міркувань безпеки. При цьому є великий попит на приватні будинки.
"По оренді акцент змістився більше до газифікованих будинків, в яких якщо немає світла газом можна або опалюватись, або щось приготувати. Також намагаються шукати квартири в невисоких будинках або на невисоких поверхах, щоб у випадку, якщо світло зникло, вони могли спокійно піднятися на свій поверх. Бажано, щоб в будинку був генератор — люди розуміють, що треба якимось чином шукати місця для комфортного проживання", — розповів експерт.
З меблями та старлінками: в Одесі виготовляють пункти обігріву та модульні будинки для переселенців
При купівлі житла збільшився попит на квартири, які підпадають під державні програми з іпотеки.
"Люди, як і раніше, намагаються знайти якісь більш вигідні варіанти. З'явились знову, до речі, люди, які готові інвестувати в нерухомість для того, щоб притримати гроші. Після закінчення війни вони розраховують на те, що буде певний бум попиту на нерухомість, люди будуть більш активно купувати й нерухомість почне зростати в ціні. Це логічно, забудовники теж будуть більш активно підіймати ціни", — зазначив П’ятницький.
Що буде з ринком нерухомості в Одесі у 2023 році
За словами Сергія П’ятницького, у випадку позитивних змін на фронті ринок нерухомості буде відновлюватись. При цьому з наближенням перемоги ціни на нерухомість для покупців будуть зростати, на що впливають декілька факторів.
"У нашій країні зараз дуже багато зруйнованого житла і люди, які жили в інших регіонах, будуть шукати нові місця для життя і будуть розглядати Одесу в тому числі як одне з найкращих місць для життя в Україні. Друге: треба розуміти, що попит нікуди не зник, він зараз відкладений. Люди, які планували купувати нерухомість і надалі жити в Одесі, вони будуть жити в Одесі, і будуть купувати квартири, але трошки пізніше, після того, як війна закінчується. Третє — це взагалі великі серйозні міграційні процеси всередині країни", — вважає експерт.
При цьому Сергій П’ятницький зазначає, що найбільший поштовх ринок нерухомості в Одесі отримає тоді, коли війна закінчиться. Тому він радить зараз інвестувати не в нерухомість, а в Збройні сили України.
"Раджу зараз всім українцям інвестувати в найкращий інструмент для швидкого відновлення країни — це в Збройні сили України та в інші організації, фонди, які допомагають Україні, допомагають силам оборони боронити нашу країну та звільняти наші землі від загарбників. Це найкраща інвестиція, яка 100% буде виправданою", — зазначає експерт.
Читайте нас у Telegram, Viber, Facebook та Instagram: головні новини Одеси та області