Вони мали власну домівку, проте її відібрала війна, коли у 2014 році рідну Горлівку захопила Росія. Вони змінили п'ять орендованих квартир, постійно економили, відкладали і на сьомому році життя квартирантами вхопилися за шанс взяти участь у державній житловій програмі, тоді не йшлося про ваучери чи компенсацію. Це була пільгова іпотека: держава давала можливість переселенцям знову купити квартиру, коли власна лишилася в окупації. Це було затратно, але це був шанс. І вони його не проґавили: власна квартира у Слов'янську стала реальністю. Проте настав лютий 2022-го і знову довелося виїхати. Це історія родини з Донеччини — героїв нашого першого матеріалу про житлові програми для переселенців в Україні. Родина змогла придбати квартиру у кредит під 3%. Програму започаткували ще до повномасштабного вторгнення, і вона досі діє.
Суспільне Донбас починає серію текстів про те, що пропонує влада, державна та місцева, переселенцям, які втратили оселю. Розповідаємо про програму, яку фінансує уряд Німеччини і яка була однією з перших для ВПО, коли їх було близько 1,5 мільйони — тобто втричі менше, ніж тепер. Які умови і як вони змінилися після 2022 року, як взяти участь і які бюрократичні складнощі були на шляху до власної домівки та чому родина наразі не живе в квартирі, та попри це сплачує кредит — читайте.
Своє житло: серія матеріалів про житлові програми для переселенців
За інформацією Міжнародної організації з міграції на початок 2026 року в Україні налічується понад 4,4 мільйона ВПО. З них понад мільйон — це жителі Донецької області та 249 тисяч — з Луганщини. Власні оселі цих людей або залишилися в окупації, або зруйновані російськими обстрілами. Всі вони змушені або самостійно орендувати житло в інших населених пунктах, або жити у тимчасовому житлі, зокрема шелтерах і модульних будиночках, не призначених для тривалого перебування.
Перші житлові програми для ВПО, такі як пільгова іпотека та житлові сертифікати для УБД, в Україні стартували ще до початку повномасштабного вторгнення. Вже після 2022 року запровадили "єОселя", та компенсації за зруйноване житло за "єВідновлення" , яка доступна для жителів неокупованих територій, та житлові сертифікати на 2 мільйони гривень для ветеранів з ТОТ.
Про те, які житлові програми доступні для жителів Донецької та Луганської області, які програми соціального житла реалізують громади, про умови участі та досвід тих, хто ними вже скористався — серія матеріалів “Своє житло”.
“Наступний переїзд має бути у власну домівку”
Оксана та Микола(імена героїв змінені на їх прохання — ред.) виїхали з окупованої Горлівки у 2014 році. Спочатку знайшли тимчасовий прихисток у друзів в Києві, а потім повернулись на Донеччину до Словʼянська, бо саме тут знайшли роботу, та й були сподівання, що невдовзі над рідною Горлівкою знов замайорить український прапор, і можна буде повернутись до рідної домівки.
Восени 2021 року вони отримали шанс на пільгову іпотеку. Цю програму втілює Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (Держмолодьжитло) через Кредитну Установу для Відбудови (KfW) за допомогою уряду Німеччини.
Про умови конкурсу, пошуки житла, долю нерухомості після повномасштабного вторгнення та чи працює програма зараз Оксана та Микола розказали Суспільне Донбас.
“У перші роки про купівлю власного житла навіть не думали, бо, по-перше, сподівались на повернення, а по-друге, не було таких заощаджень. Ми жили на орендованих квартирах, не дозволяли собі зайвих витрат, та завжди шукали можливість додаткового підробітку. Переїзд у пʼяту орендовану квартиру навесні 2019 року забрав останні моральні сили. Вирішили, що треба таки розв'язувати квартирне питання, і що наступний переїзд має бути для нас у власне житло”, — згадує Оксана.
З того часу Оксана та Микола почали ретельно моніторити різні житлові програми для ВПО.
“Тому, коли оголосили старт програми іпотечного кредитування ВПО від уряду Німеччини, сприйняли це як шанс для нашої родини”, — розказує Оксана.
Ця державна програма стартувала влітку 2021 року. Її реалізує Державний фонд сприяння молодіжному будівництву за фінансової підтримки уряду Німеччини.
За умовами цієї програми, пільговий кредит під 3% на купівлю нерухомості можуть отримати:
- ВПО, які не мають власного житла, окрім як на окупованій території;
- кредит надається на термін до 30 років, але не довше, ніж позичальник досягне 65 років;
- позичальник має підтвердити свою платоспроможність та мати можливість сплатити перший внесок за кредитом не менше 6% від повної вартості житла;
- купити за цією програмою можна як квартиру, так і приватний будинок, у будь-якому регіоні України, окрім тих, де ведуться бойові дії;
- розмір кредиту розраховують виходячи з нормативів житлової площі та граничної вартості квадратного метра у регіоні;
- площа житла, яке плануєте купити за програмою, не має перевищувати 52,2 м2 на родини з одного або двох людей та додатково 21 м2 на кожного наступного члена родини.
“Зайві метри”, а також різницю граничної вартості квадратного метра, якщо такі є, треба сплатити самостійно разом з першим внеском по кредиту.
Заявку на участь у цій програмі можна подати через портал “Дія”. А кандидатів на отримання пільгового кредиту відбирають шляхом жеребкування, які проводять кілька разів на рік.
Саме по цій програмі Оксана та Микола у листопаді 2021 року придбали квартиру у Словʼянську.
“Особисто я не вірила до кінця, що нам пощастить. А мій чоловік вірив, саме на ньому все і трималось! Нам пощастило у третьому жеребкуванні, коли відібрали 300 родин з усієї України”, — згадує Оксана.
Як розказує жінка, саме на цьому етапі переможців відбору очікують найбільші випробування — за 20 днів треба було встигнути знайти житло, яке підпадає під умови програми, зібрати всі необхідні документи та підписати договір купівлі-продажу.
“Тоді, за умовами програми, житло мало бути не старше 35 років. А в Донецькій області давно вже нічого нового не будувалось. Оскільки нас троє в родині — ми з чоловіком та син, то нам квадратних метрів вистачало на трикімнатну квартиру. Шукали її за оголошеннями. Більшість продавців відразу відмовляли, як тільки дізнавались, що гроші будуть сплачені через банк і в гривнях. Боялись з цим зв'язуватись, хотіли всю суму відразу в доларах, ще й зекономити на податках”, — розказує Оксана.
Родині таки вдалось знайти квартиру, яка відповідала всім вимогам програми. Наступним етапом був збір необхідних довідок, які б підтвердили їх платоспроможність.
“Ми з чоловіком на той час обидва працювали офіційно — він працевлаштований в організації, а я — ФОПБула підприємцем. ФОП — фізична особа підприємець.. Довідка з місця роботи, довідки з податкової, декларація про доходи як ФОПа — усе це треба було швидко зібрати”, — розказує Оксана.
Їхня родина була першою, яка зібрала всі необхідні документи, серед тих, хто виграв у тому відборі. Рішення про надання кредиту ухвалили в Києві швидко.
"Вишенькою на торті" став ще один момент. Коли продаєш чи купуєш нерухомість, дружина чи чоловік має надати дозвіл на це. І я мала надати дозвіл Дмитрові на купівлю квартири. Показую нотаріусу свідоцтво про одруження, а він каже: я мушу перевіряти реєстр актів громадянського стану. І тут з'ясовується, що нашого шлюбу за цим реєстром… не існує! Тобто для держави ми неодружені, бо нас немає в реєстрі! Врешті нотаріус записав за паперовим свідоцтвом, а разом з квартирою в нашій родині з'явилась ще одна весела історія. Як ми "неодружені" вже 19 років!” — сміється Оксана.
Наприкінці листопада 2021 року Оксана та Микола оформили іпотеку від “Держмолодьжитло” на 13 років.
Як змінились умови програми “Житло для ВПО” після 2022 року
Як розказав Суспільне Донбас голова правління Держмолодьжитло Микола Марчук, після початку повномасштабного вторгнення програму "Житло для ВПО" не закрили, адже кількість переселенців через бойові дії та окупацію нових територій зросла.
"Вже через два місяці з початку повномасштабного вторгнення команда Держмолодьжитло продовжила кредитування ВПО, а міжнародні партнери підтримали нашу ініціативу щодо додаткового фінансування у зв’язку зі збільшенням запиту суспільства. Програму було дофінансовано, виділено ще 17 мільйонів євро, що дозволило охопити значно більше родин", — розказав Микола Марчук.
Також в умови отримання кредиту на житло внесли зміни, зокрема, збільшили вік позичальників до 65 років та змінили вимоги до нерухомості, яку можна придбати за програмою.
“До повномасштабного вторгнення об’єктом кредитування могли бути квартира або будинок, прийняті в експлуатацію не більше 35 років тому, чи реконструйовані не пізніше 25 років тому. Зараз ці вимоги змінені, тому ВПО можуть розглядати нерухомість, яка була збудована не більше 50 років тому, чи реконструйована не більше 35 років тому. Така зміна значно розширює перелік квартир та будинків, які можна купити за програмою”, — розказав голова правління "Держмолодьжитло".
Микола Марчук зазначив, що змін зазнав також і реєстр заявників та його оновлення.
"Раніше, усі зареєстровані ВПО залишалися у базі, та у випадку зміни своєї житлової ситуації самостійно зверталися до Держмолодьжитло, щоб забрати свою кандидатуру. Однак такий спосіб не був достатньо практичним. Зараз термін дії реєстрації становить два роки з моменту подання заявки. Після заявник автоматично виключається з реєстру. Це дозволяє залишати у реєстрі актуальні заявки від людей", — пояснив Марчук.
Також Микола Марчук зазначив, що після закінчення терміну реєстрації, людина може знов подати заявку на участь у програмі.
40% переможців жеребкування уклали договори. Чому не всі дістаються фінішу
За словами Оксани, тоді у 2021 році з тих, хто дійшов до фіналу — підписання договору купівлі оселі — були ще три родини з Донеччини з семи, яких відібрали за жеребом.
Згідно з інформацією, яка розміщена на сайті Держмолодьжитло, за час роботи програми провели 24 розіграші, останній відбувся 2 січня 2026 року. У цих розіграшах через жеребкування відібрали 11 300 переможців.
З усіх відібраних у жеребкуванні переможців, близько 40% уклали кредитні договори та купили житло.
Як розказав Микола Марчук, серед основних причин, через які люди не підписують договори кредитування — це безпековий фактор та низькі офіційні доходи позичальників.
"Реєстрація на участь у програмі – це тільки початок шляху, тому люди не завжди задумуються над тим, чи справді вони мають бажання та готові взяти кредит. Саме тому після проведення відбору, переможці мають певні сумніви. Це доволі зрозуміла ситуація, оскільки люди усвідомлюють, що беруть на себе зобов'язання на 20-30 років в умовах війни, що триває. Невизначеність майбутнього, ризики обстрілів, можлива евакуація – все це впливає на рішення брати чи не брати на себе довгострокові фінансові зобов'язання саме зараз", — розказав посадовець.
Також за його словами, частина переселенців, які подають заявки на участь у програмі, офіційно не працюють та не можуть підтвердити свій дохід документально, або мають невеликі офіційні доходи.
"Без достатньої платоспроможності неможливе схвалення кредиту. Також переможцям відбору не завжди вдається знайти об'єкт, який відповідає всім критеріям програми, влаштовує за ціною, локацією та станом", — пояснив Марчук.
“Як купили цю квартиру, почали будувати великі плани”
“Як купили цю квартиру, почали будувати великі плани. Нарешті своє житло — не треба витрачатись на оренду. Можна щось купувати. Але… Встигли ми в тій квартирі пожити три місяці. 15 березня (2022 року — ред.) ми виїхали зі Словʼянська”, — згадує Оксана.
Як розказує Оксана, перший рік повномасштабного вторгнення вони не сплачували по кредиту, бо ніхто не розумів, що буде далі.
“І коли ми поїхали зі Словʼянська, ми вирішили поки не платити, тому що на той момент всі боялися, що буде окупація, або квартира може бути зруйнована обстрілом. У Держмолодьжитло на ці наші застереження пояснили, що навіть, якщо буде окупація міста, то всі борги, які накопичаться до того, все одно треба буде сплатити. Тож ми сплатили ту суму, і сплачуємо по кредиту зараз”, — розказує Оксана.
Єдине що вдалось змінити родині в умовах кредиту, то це термін.
“Збільшили нам кредит на пʼять років, тобто до Миколиних 65 років. Також ще говорили, що можна зробити розтермінування — “кредитні канікули”, але це за умови втрати роботи. А ми під це не підпадаємо, бо маємо роботу”, — розказала Оксана.
"Я тоді, як купили цю квартиру, у себе на сторінці в соцмережах написала, що сім років микалися, сподіваюся, тепер нас ніхто не вижене з дому. Тепер, як трапляється цей допис, аж сльози накочуються. До міста, в якому наша квартира, фронт наближається щодня, і ми вимушені були виїхати. Кажуть, що дім там, де ми самі, але серце все одно залишається на Донеччині. Тож ми не втрачаємо надії —ми повернемось, бо мрію неможливо відібрати. І хочеться в це вірити"
Згідно з аудитом програми "Житло для ВПО", який провела Рахункова палата у 2024 році, після повномасштабного вторгнення один житловий обʼєкт, який люди купили за програмою кредитування, був повністю зруйнований російськими обстрілами, ще 14 — пошкоджені.
Як розказав Микола Марчук, у таких випадках Держмолодьжитло зупиняє нарахування платежів за кредитним договором.
"Серед прикладів – житло в Бучі, яке придбав переможець відбору, було зруйноване внаслідок російської агресії. Людина звернулася до нас з проханням зупинити нарахування платежів по кредиту. Ми негайно зупинили нарахування, адже неможливо вимагати виплат за житло, якого більше немає. Згодом ВПО отримала житло за іншою державною програмою підтримки постраждалих від війни", — розказав Марчук.
Також, за його словами, якщо житло було пошкоджене російським обстрілом, Держмолодьжитло зупиняє нарахування платежів на час відбудови.
"Важливо наголосити: ми прагнемо, щоб внутрішньо переміщені особи у разі руйнування або пошкодження житла не були обтяжені щомісячними платежами за нерухомість, яка стала непридатною для проживання. Тому, якщо житло, придбане вами за програмою іпотечного кредитування "Житло для ВПО", було пошкоджене або зруйноване, будь ласка, невідкладно повідомте нас про це", — наголосив посадовець.
Також Микола Марчук зазначив, що переселенці, чиє житло придбане за програмою "Житло для ВПО" та через російську агресію опинилось на окупованій території, або зруйноване, можуть вдруге скористатись іншими державними житловими програмами.
“Люди, які скористалися програмами Держмолодьжитла та втратили житло через руйнування або окупацію (ТОТ), мають право повторно брати участь у державних житлових програмах. Оскільки їхнє житло стало непридатним для проживання, вони знову набувають статусу осіб, що потребують поліпшення житлових умов, що є ключовою умовою. Також наголосимо, що у таких випадках ми зупиняємо нарахування зобов’язань і платежів щодо житла, яке було зруйноване чи опинилося на ТОТ, до моменту відновлення можливості проживання або врегулювання ситуації відповідно до чинних процедур”.
Які платежі ще треба сплатити при оформленні іпотеки та протягом всього терміну кредитування
При оформленні кредиту, за інформацією Держмолодьжитло, позичальнику окрім першого внеску за іпотеку доведеться ще сплатити:
- послуги нотаріуса за оформлення попереднього договору купівлі продажу та основного договору;
- експертну оцінку житла, яке купується;
- послуги банку;
- разова комісія Держмолодьжитлу за надання кредиту;
- страхування житла, яке купуються, та життя позичальника.
Ці страховки купувати потрібно буде кожен рік. Це стандартна умова всіх іпотечних договорів.
“Але ця страховка покриває лише якісь побутові речі, коли на приклад квартиру залило через якусь аварію, або побутова пожежа сталась. Якщо, на приклад, пожежа сталась через обстріл, то такі випадки страховка не покриває. Це говорили одразу, ще 2021 році”, - пояснює Оксана.
