У Чернівецькій області майже не виставляють сільськогосподарську землю на продаж. Наразі свої паї продають лише ті люди, яким терміново потрібні гроші. Водночас реальна вартість землі відрізняється від офіційної статистики, а інвестувати в ділянки поблизу кордону невигідно. Іншою особливістю регіону є невеликий розмір паїв — під час їх купівлі та продажу послуги нотаріуса дорожчі.
Суспільне Чернівці поспілкувалося з експертом з ринку землі, адвокатом, засновником платформи Землехаб — Олегом Простибоженком — про те, яка наразі ситуація на ринку землі в області та як вона відрізняється від інших регіонів.
“Аутсайдер на ринку землі”
Чернівецька область – одна з тих, де сільськогосподарську землю продають найменше. Засновник платформи Землехаб Олег Простибоженко пояснює, що це зумовлено декількома причинами.
“Середній розмір паю в Чернівецькій області — менше гектара. А це не приваблює покупця, бо нотаріус вартує однаково: що ти купуєш п'ять гектарів, а що один гектар. Вартість нотаріальних послуг — 10 000 гривень плюс 1% від вартості землі. Тож вигідніше купити одну велику ділянку, ніж декілька малих”, – розповідає Простибоженко.
Лідером за продажами землі в Україні є Полтавщина. Також активно купують землю у регіонах з великою кількістю площі на людину.
Простибоженко каже, що так розділили землі колгоспів у 90-х. Розмір паю тоді залежав насамперед від густоти сільського населення. У Чернівецькій області вона була високою. Середній розмір паю в Полтавській області — понад три гектари, в Харківській — понад п'ять, у Херсонській, Миколаївській та частково Одеській були паї по десять гектарів. Тобто один пай у Харківській області може дорівнювати пʼятьом у Чернівецькій.
Немає попиту від аграріїв
Юридичні компанії купують землю сільськогосподарського призначення з 2024 року. Вони активні в інших областях, але не в Чернівецькій. Загалом з 2021 року, відколи працює земельний ринок, середній показник обігу землі в країні – 4%. На Буковині ж він менше 2%.
“У Чернівецькій області за підсумками першого півріччя 2025 року — 0,27 відсотка землі в обігу. Якщо ми помножимо на рік, вийде пів відсотка”, – розповідає Простибоженко.
Землю у Чернівецькій області рідко купують і фермери. В регіоні поширеніші одноосібники, які самостійно обробляють паї, проте більшим фермерам вигідніше брати землю в оренду.
“Абсолютну більшість сільськогосподарських земель наразі хтось орендує. Фермеру значно вигідніше взяти 100 гектарів в оренду, ніж 10 купити. Йому легше зберегти ці гроші, взяти більше землі в оренду, дати вищу оренду, щоб люди до нього пішли”, – пояснює Простибоженко.
Інвестувати у землю біля кордону невигідно
Наразі ринок сільськогосподарської землі в Україні недоступний для іноземців, однак згодом це стане можливим. Втім вони не зможуть купувати землю в 50-ти кілометровій прикордонній зоні. За словами Простибоженка, більшість Чернівецької області розташована саме у цій зоні, тому інвестувати в цю землю невигідно. Натомість, якщо зараз купувати землю поза прикордонною зоною, згодом продати її іноземцю можна буде в кілька разів дорожче.
“Європейці повинні отримати доступ до наших земель, так само як ми — до їхніх. Це одна з умов Євросоюзу. Якщо не внесуть зміни до земельного кодексу, то землю в 50-кілометровій зоні від кордону не можна буде продати іноземцям. І може скластися така ситуація, що той, хто купив ділянку далі від кордону, зможе продати її іноземцям у декілька разів дорожче. А на більшій території Чернівецької області земля буде мати суттєво нижчу ціну”, – розповідає експерт.
Фактична вартість землі на Буковині та офіційна статистика
Землю у Чернівецькій області можна умовно поділити на дві частини: сільськогосподарська земля на кордоні з Вінниччиною та Хмельниччиною та до кордону з Тернопільською областю вздовж Дністра, а також — гірська місцевість. Проте і в гірських районах продають як сільськогосподарську ту землю, яка фактично такою не є, бо згодом її використовуть для відпочинкових комплексів. За словами Простибоженка, така ж ситуація є в Івано-Франківській, Закарпатській та Львівській областях. Через це виникають стрибки цін на землю.
"Коли ми щомісяця робимо вибірку, то бачимо ці "перекоси" в ціні. Якщо відкинути декілька найдорожчих ділянок, то статистичний показник одразу вирівнюється."
Окрім того, за словами Простибоженка, дорогі ділянки можуть купити за готівку. У такому випадку це не так вплине на статистику.
“Коли ділянку купує фермер, який її обробляє, він має переважне право купівлі за законом. Часто інтереси покупця та продавця співпадають, і вони проводять угоду за мінімально дозволеною ціною, яка дорівнює нормативно-грошовій оцінці, — це сума, якою держава оцінила цю землю. Решту суми сплачують готівкою. Тому фактична вартість може бути в чотири-п'ять разів вищою, ніж офіційна”, – каже Простибоженко.
Навесні відбувся істотний стрибок офіційної статистики, розповідає Простибоженко. У квітні ціна зросла в півтора рази. Це може вказати на вичерпання ділянок, які могли купувати фермери у своїх пайовиків за низьку ціну або готівку. Згодом можливе скорочення пропозицій: коли тих, хто хоче продати, буде менше, ніж тих, хто хоче купити.
За словами Простибоженка, середня ціна гектара землі на рівнинній території в області коливається від 80 до 100 тисяч гривень. Водночас місцеві фермери, які змагаються між собою за землю, часто готові заплатити більше.
Які переваги землі на Буковині
Близькість до кордону може бути й перевагою, якщо власник землі зацікавлений в легкому експорті. Також ґрунт у Чернівецькій області достатньо родючий.
За словами Простибоженка, середня ціна гектара свідчить про те, що землю, ймовірно, купують немісцеві. Тож можна припустити, що це інвестори.
Як змінювався ринок землі під час повномасштабного вторгнення
Ринок землі в Україні запрацював у 2021 році. Коли він відкрився, очікували, що продаватися буде близько 1% землі із зареєстрованих – за прикладом європейських країн. Так було на початку, проте згодом продажі зменшилися.
Земельний ринок змінився у 2022 році, коли почалось повномасштабне вторгнення. Тоді найбільше продажів було у прифронтових регіонах. Водночас українці, які виїхали за кордон та не планували повертатися, продавали землю, аби мати гроші на облаштування в іншій країні.
“Зараз війна зайшла у повільніший стан — виснаження. Ми вже не маємо цього драйвера, який тоді штовхав ринок землі. Не маємо більше вимушених переселенців, вони, умовно кажучи, вичерпались. Тож і ринок пішов на спад”, – розповідає Простибоженко.
За його словами, зараз землю продають здебільшого люди, що потребують грошей, зокрема на рідних у лавах Збройних Сил. Продають землю й люди похилого віку, які планують розділити гроші між спадкоємцями – ця категорія продавців, за словами Простибоженка, є завжди.
“Ці три категорії наразі є умовним кістяком продавців. Якщо людям не потрібні гроші для чогось вже сьогодні, вони схильні притримати цю землю. Тим більше всі пам'ятають, що земля буде дорожчати. Тому бачимо, що не відбувається пожвавлення ринку”, – розповідає Простибоженко.
Зараз на Буковині майже немає пропозицій на ринку землі, каже Олег Простибоженко. Кількість продажів за підсумками 2025 року, імовірно, буде меншою за 1%.
Повідомляйте про важливі події з життя вашого міста чи села команді Суспільне Чернівці — пишіть на пошту редакції новин: [email protected]
Читайте Суспільне Чернівці у Telegram: головні новини
