Ціни на житло у Черкасах упродовж 2025 року зросли на 20%. Станом на грудень найдешевша квартира у місті на вторинному ринку коштує 30 тисяч доларів, найдорожча — 250.
Попит на нерухомість у Черкасах перевищує кількість пропозицій на ринку, розповів у інтервʼю Суспільному рієлтор, директор агентства нерухомості Олександр Франко.
Станом на кінець 2025 року, що змінилося на ринку нерухомості у Черкасах?
Ціна на нерухомість в Черкасах зросла орієнтовно на 20%. Це колосальний розмір. Черкаси — найкраще місто. До нас їдуть люди, вони частково зробили певний ажіотаж на ринку нерухомості. І порівнюючи, наприклад, з попереднім роком, 2023, то це рік попит зріс більше, ніж минулого року. І попит перевищує пропозицію. Тому і виросли ціни.
Які запити покупців? На що нині орієнтуються Ваші клієнти?
Як і завжди, найпопулярніші квартири це одно- і двокімнатні. Їх насправді по статистиці більше. Вони і подорожчали найбільше, з меншою квадратурою. Трикімнатні зросли в ціні в меншій пропорції.
Чи є попит на приватні будинки, таунхауси?
На приватні будинки в Черкасах був попит завжди. В адекватних районах, ті, які ближчі до інфраструктури, туди хочуть люди жити найбільше. Відповідно, пропозицій не так багато. Більший попит має вторинний ринок. Більш заможні хочуть придбати собі первинний ринок, новобудови. В пропорції, звісно, що продається більше вторинного ринку. І в ньому ж є певний запит, дефіцит. Порівнюючи серед інших не мільйонників, Черкаси — одні з лідерів по новобудовах. Цінова категорія: від 40 тисяч доларів без ремонту, від 60 тисяч доларів з ремонтом. Вторинний ринок можна придбати дешевше.
Яка нині в Черкасах найдешевша квартира?
Серед квартир це, мабуть, в районі 30 тисяч доларів. Серед будинків або частини будинку — це 25 тисяч доларів.
Що можна купити за ці гроші?
Донедавна можна було придбати однокімнатну квартиру площею 35 квадратів в новобудові. Якщо ми говоримо про вторинний ринок, це можуть бути крайні поверхи у віддалених районах. Серед новобудов просто буде менша площа. В середньому вартість новобудови плюс-мінус від 700 до 1000 доларів за квадрат. Вартість ремонту від 500 доларів за квадрат.
Скільки нині коштує найдорожча квартира у Черкасах?
Найдорожча квартира, яку ми сьогодні продаємо — двокімнатна, за 250 тисяч доларів. Люди завезли меблі з Італії, зробили, якісний дорогий ремонт, поставили преміальну техніку, зробили дорогу кухню. Ця квартира не дуже велика за площею, це 74 квадрати, але це клубний будинок, він небагато квартир має. І, звісно, заходячи всередину, видно, що в неї вклали "дорого-багато". Але так склалися обставини, що люди переїхали в приватний будинок і продають цю квартиру.
Хто Ваші клієнти, які готові заплатити таку суму за квартиру з ремонтом?
Люди віком від 25 до 45 років. Це найбільш платоспроможна категорія людей. Люди, можливо, розширюють чи змінюють свої житлові умови.
Продали однокімнатну кімнатну, придбали трикімнатну кімнатну, тому що додались дітки або ще якісь обставини склалися, можливо, отримали спадщину і розширюють, продають старий фонд, купують новий фонд.
Чи потрібно доводити, звідки гроші при купівлі житла?
Треба показати, де ти взяв гроші, за які хочеш придбати нерухомість. Нічого нового в цьому немає. Тож моя щира порада учасникам ринку, хто думає купувати квартиру, або вже зібрався, показувати всі свої доходи "в білу". Якщо маєте можливість, продаєте якусь квартиру, продавайте її за повну вартість. Це дасть Вам можливість показати походження грошей.
Якщо я, наприклад, хочу продати квартиру, то я отримав договір купівлі-продажу, відповідно, там зазначена сума, за скільки я продав цей будинок або квартиру. Це залізобетонне походження грошей. Я продав — отримав гроші. Це може бути дарунок близьких родичів. Це може бути зарплата, це можуть бути якісь державні компенсації, це якщо йдеться про військових або внутрішньопереміщених осіб.
Хто буде перевіряти, наскільки інформація про походження коштів є правдивою?
Нотаріус може проінформувати покупця про те, які документи потрібно надати і розповісти про можливості. Нотаріус також є податковим агентом, він перевіряє усе. Звісно, що за надані документи несе відповідальність той, хто їх надав.
Мін'юст нагадує громадянам, які отримали право на власність майном до 2013 року, що потрібно це право поновлювати. Як це зробити і навіщо?
Існує два реєстри — один з 2004 року, один з 2013 року. Це реєстр БТІБТІ (Бюро технічної інвентаризації) — це та електронний реєстр речових прав. Нотаріус для того, щоб підтвердити або переконатися в тому, що ви є власником майна, попросить піти в БТІ, взяти характеристику. Відповідно, всі власники майна, яке було зареєстровано до 2013 року або до 2004 року, у кого тільки в паперовому форматі воно є, повинні взяти цей документ, піти в ЦНАП, до реєстратора і внести в електронний реєстр речових прав дані право власності.
Які ризики можуть бути повʼязані з іпотекою на житло?
Що може приховувати в собі іпотечна угода? Нічого страшного. Тобто, квартиру, яка була в іпотеці, банки 30 разів перевірили. Нотаріус виконує додаткові перевірки для того, щоб побачити, чи немає заборон, арештів і так далі.
Чи є способи заощадити при купівлі житлової нерухомості і не втрапити до шахрайської схеми чи боргової ями?
Якщо не знаєш, як робити, роби, як правильно. Тому в цій ситуації, звісно, що я рекомендую, як би це банально не звучало, щоб все-таки якийсь фахівець Вас супроводжував. Якщо ми робимо там в рік, наприклад, 200 угод, то звісно, що ми маємо певний досвід в цьому.
Що має викликати підозру?
Коли ми починаємо працювати з об'єктом, ми просимо людину надати документи, право власності, хто власник, де ці власники, чи вони точно знають, що об'єкт продається, тому що буває декілька власників, ми бачимо одного, а решту не бачимо. Тому в ідеалі переконатися у всіх власників, що вони знають, що квартира або будинок продається. Якщо це доручення, ми зв'язуємося з тими, хто видав ці доручення, відповідно переконуємося, що ці люди знають, що вони роблять.
Об'єкти, які продаються по довіреності, викликають підозру, а також отримані в спадщину. Дуже багато спадщини оскаржується. І в будь-якому випадку треба робити перевірки на заборони арешту, тому що навіть порушення правил дорожнього руху може заблокувати продаж майна. Спільно сумісне майно це також питання, коли треба переконуватися в тому, що дійсно всі сторони хочуть продати.
Чи можна купувати нерухомість, якщо власник перебуває за кордоном?
Є цікавий спосіб переконатися в тому, що власник не заперечує продажу, якщо він видав доручення. Є випадки підробки цих доручень. По-перше, доручення повинні бути апостильованіАпостиль — міжнародне засвідчення, яке можна порівняти з нотаріальним засвідченням і може доповнювати місцеве нотаріальне засвідчення документа.. А також нотаріуси перевіряють власника через електронний підпис. Тобто людина, яка видала доручення, в режимі реального часу повинна надіслати електронний підпис, банк засвідчує його особистість, і він підписує, що він підтверджує свою особистість. І це дає можливість точно знати, що людина не померла, що вона є, що вона в курсі справ. Кожна четверта угода з власниками за кордоном.
З якими державними програмами Ви працюєте, і чи будь-який об'єкт житлової нерухомості підпадає під ці програми?
Кожна державна програма має свої вимоги до об'єкта. Якщо ми говоримо про класичну "єОселю", там обмеження по житловій нерухомості до трьох років. З нового року будуть сертифікати. І насправді держава проробляє величезну роботу для утримання вимушених переселенців, для того, щоб люди купували житло і залишались в Україні. Це дійсно працює, величезну кількість об'єктів купують по державних програмах. Є компенсації для військових, за загиблих, за поранених. Коли звільняється, теж видається допомога.
Чи здорожчає житлова нерухомість у Черкасах у 2026 році?
Інфляційні процеси ніхто не скасовує. І це не тільки в Україні, це в усьому світі. Скрізь інфляція працює, і в Європі також ми можемо констатувати, що ціни ростуть. В Україні їх більше хитає у зв'язку з політичними подіями, з війною, наскільки це можна, держава стримує ціни.
Якщо дорожчають матеріали, робоча сила, то хочемо чи не хочемо, що забудовники будуть підіймати ціну. Що стосується вторинного ринку, я бачив здешевлення, це тільки після кризи у 2008 році, коли вона була дуже дорога, як бульбашка надулась, потім трошки зменшилася ціна, потім вона поступово також зростала. І з 2013 року ми бачимо тільки здорожчання. Тому прогнози — це дуже невдячна штука, але виходячи з попередніх років, можна сказати, що найімовірніше таке буде певне здорожчання.
Нині під час енергетичної кризи, чи запитують покупці про живлення будинку?
Якщо будинок або квартира знаходиться на лінії критичної інфраструктури, ніхто про це не розказує. Всі намагаються про це промовчати, але це та родзинка, яка може бути для покупця саме ключовим фактором у виборі квартири або будинку. Нині серед новобудов, звісно, впливовим фактором є наявність газу або автономного газового опалення. Тому що багато будинків на електричному опаленні, багато будинків, які не мають газу, наприклад, централізоване опалення, але найпопулярніші ті, які мають газове опалення і газові плити, де можна навіть при відсутності світла приготувати їжу.
На ціну впливає, якщо будинок знаходиться на лінії критичної інфраструктури?
Його придбають першим. Сказати, що це сильно вплине на ціну, може відсотків пʼять-десять максимум. Будемо вірити, що це все тимчасово. Але наразі це зробить об'єкт більш привабливим.
