На ринку нерухомості у Черкасах зріс попит на купівлю житла, яке було у власності, тобто "вторинку".
Нині однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує від 25 тисяч доларів, орієнтовно від 800 доларів за "квадрат", що за вартістю майже дорівнює однокімнатній квартирі на первинному ринку, пояснив Суспільному рієлтор Олександр Франко.
За його спостереженнями ціна станом на серпень 2025 року на 15-20% вища, ніж була на початку року. Чи можна взяти кредит у банку на квартиру в старому житловому фонді, а якщо так, то чи дадуть його людині із середньою заробітною платою у 20 тисяч гривень?
За словами рієлторки Тетяни Міщенко, житло, яке вже було у власності та використовується для проживання більше як 10 років, називають "вторинкою". Це будинки, що вже мають історію:
"Вторинний ринок — це будинки, яким більше ніж 10 років. Тобто це може бути житловий фонд побудований як 80-ті роки, 90-ті роки, початок 2000-х. Оце вторинний ринок".
Проте так само називають усі квартири, на які є оформлене право власності, додала заступниця голови Черкаського відділення Спілки фахівців з нерухомого майна України Олена Моторна:
"В рієлторському середовищі заедено вважати квартирою на вторинному ринку, житло, на яке вже оформлене право власності: це може бути і приватизація, і купівля, і дарування. Тобто, квартира може бути і в новобудові, але вона вже буде не від забудовника, а від людини. І ми вже вважаємо, що це вторинний ринок".
Нині однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує від 25 тисяч доларів, орієнтовно від 800 доларів за "квадрат", що за вартістю майже дорівнює однокімнатній квартирі на первинному ринку, пояснив рієлтор Олександр Франко. За його спостереженнями ціна нині на 15-20% вища, ніж була на початку року:
Однокімнатна квартира в будинках старших, 70-х, 80-х років, п'ятиповерхові, так звані «хрущовки», зараз по ціні йдуть від 25-27 тисяч і вище, залежно від ремонту. Може бути і 35, і 45 тисяч. Якщо ми говоримо про новіші будинки, але не новобудови, то це, орієнтовно, в середньому 35-55 тисяч можуть бути квартири, якщо вони з хорошим ремонтом".
Вартість вторинного житла у Черкасах зростає, оскільки попит на такі квартири є, а пропозицій бракує, додав Олександр Франко:
"Активність була рівно рік тому. Після закону про мобілізацію дуже багато людей ухвалили рішення продавати житло. І це було дійсно багато об'єктів, в середньому на 50-70 % пропозиції збільшились. Нині ми бачимо зменшення пропозицій, а попит залишається приблизно на тому самому рівні. Відповідно, це дало певне здорожчання".
Покупці квартир на вторинному ринку — це старше покоління, або ті, хто не хочуть чи не мають можливості робити ремонти. Також попит на вторинне житло підвищився і через переселення людей внаслідок повномасштабного вторгнення, розповіла рієлторка Ганна Коваленко. Вона пояснила, що хоча вартість квадратного метра житла на первинному ринку майже не відрізняється від вартості квадратного метра на вторинному, проте в першому випадку — покупець отримує голі стіни, а в другому — жилий стан.
"Вторинне житло купується тоді, коли людині необхідно одразу зайти і жити. Вони не завжди бувають у гарному стані, не завжди з гарним ремонтом, але людині необхідно наразі вирішити своє житлове питання, тому вони купують нерухомість. Вона також себе виправдовує, якщо це буде капіталовкладення як бізнес".
Чи можна взяти кредит у банку на житло вторинного ринку?
Кредитування є, однак не дуже активне. В місяць на житло саме на вторинному ринку надають близько 200-250 кредитів. Передусім це кредити в межах державної програми єОселя. Кредитів поза цією програмою надається мало, каже директорка департаменту фінансової стабільності НБУ Первін Дадашова:
"Зараз з урахуванням усіх ризиків, і воєнних також, на ринку нерухомості, економічна вартість кредитів поза межами державної підтримки була б дуже близькою до 18-20%. Тобто така вартість кредиту складно може обслуговуватися населенням і дозволити собі такі кредити могли б тільки найзаможніші громадяни".
Зі слів фахівчині, іпотечні кредити надаються приблизно на однакові строки.
"Формально це строк 20 років. Але варто зазначити, що досить часто, особливо коли ставка вища, клієнти по факту сплачують швидше ці кредити. Тобто середній строк життя іпотечного кредиту, принаймні до повномасштабного вторгнення, був двічі коротший. Тобто 10 років".
Наразі такі кредити в межах державних програм надають кредити близько трьох-чотирьох банків, додала директорка департаменту фінансової стабільності НБУ Первін Дадашова.
Більшість державних програм кредитування зараз сфокусовані на новобудовах. Старі будинки, такі як "хрущовки", не потрапляють в перелік об'єктів, які можуть фінансуватися за допомогою державної підтримки. І якщо думати про кредит, то розраховувати треба на ринкові умови зі ставками 18-20%, пояснила директорка департаменту фінансової стабільності НБУ:
"Якщо говорити про молодші об'єкти, віком до 10 років, то громадяни можуть отримати поліпшення житлових умов для придбання будинків строком до 10 років. Це передусім внутрішньо переміщені особи в рамках єОселі можуть отримати кредит під 7%. Коли завершиться той процес, який зараз триває, змін умов державної підтримки, то насправді субсидія буде доступною і для старших об'єктів, тобто і будинки 60-х можна буде придбавати за нижчими ставками 7-10 % залежно від того, чи це внутрішньо переміщення особи, чи ветерани, чи просто громадяни, які хочуть поліпшити житлові умови".
За словами Первін Дадашової, йдеться про так звану модель компенсації процентної ставки для клієнта.
"Тобто клієнт укладає з банком договір на певних ринкових умовах. Але при цьому банк частину коштів отримує не від клієнта, а від організації «Укрфінжитло», яка компенсуватиме різницю. Буде трошки ширшою пропозиція можливих інструментів для поліпшення умов кредитування населення".
Якщо люди звертаються із запитом на квартиру в старому житловому фонді, то гроші на її купівлю вже мають, додала заступниця голови Черкаського відділення Спілки фахівців з нерухомого майна України Олена Моторна.
"Зазвичай це купівлі або ж за готівку або ж це за програмами єВідновлення чи єОоселя, або виплата за загиблого родича або виплата військовослужбовцям. Я особисто мала досвід з іпотекою, то отакої іпотеки зараз, в моєму досвіді не було".
єВідновлення — програма за якою можливо отримати кредит на "вторинку". Саме цією програмою скористався черкасець Валерій Колісник, чиє житло було зруйноване через російську агресію. Він придбав готову до проживання квартиру, якій чотири роки. Додатково він взяв кредит від єОселі, щоб сплатити перший внесок.
"Сам сертифікат ми подавали влітку 2024 року. Отримали всі необхідні акти про руйнацію в будинку. Потім узгодили з чинними вимогами правоустановчі документи, оскільки там помінялися реєстри з моменту набуття права власності, внесли необхідні зміни, оновили документи. У жовтні 2024 року повні документи подали в Дії і отримали позитивне рішення. Десь півтора місяця очікували рішення місцевої влади. Сертифікат вже відобразився в Дії. А самі кошти надійшли в середині лютого 2025 року".
Наразі сімʼя Валерія на етапі отримання сертифіката, займається пошуком та підбором житла.
"Деякі варіанти до моменту надходження коштів вже були продані. І вже в лютому 2025 року, після отримання коштів, коли з'явилась інформація в Дії, що кошті заброньовані, переглянули житло. Після того, як вибрали вже, можна так сказати, кінцевий варіант, звернулися до банку для додаткового фінансування, отримали рішення і вже в березні придбали житло".
Сукупні витрати на обслуговування кредиту і на сплату процентів клієнта не повинні перевищувати 40-50 % доходів, каже директорка департаменту фінансової стабільності НБУ Первін Дадашова:
"На прикладі ставок, які існують в єОселі, то ставка 3%, яка пропонується, вона передбачає, що дохід може бути близьким до середнього — 25 тисяч гривень. Якщо орієнтуватися на ставку, наприклад, близько до 10%, тобто це те, що буде доступнішим надалі ширшим категоріям населення, то дохід родини у таких умовах має бути вже понад 30 тисяч гривень. І це для середнього за розміром житла. Якщо орієнтуватися на середній розмір житла і середню вартість квартири, але говорити про ринкові умови сьогодні, то доходи мають перевищувати 60, наближатися до 70 тисяч для родини".
Скільки покупець переплачує за іпотеку?
Здорожчання вартості придбаного в іпотеку житла залежить від першого внеску, відсоткової ставки — пільгова вона чи ні, та його страхування, пояснила заступниця голови Черкаського відділення Спілки фахівців з нерухомого майна України Олена Моторна.
"Коли людина вирішила отримати кредит, вона звертається в застосунок Дія, звертається у відділення банку. Вираховують такий перший внесок, який вона має сплатити. У середньому можна сказати, що це 30%, може бути це і 40%, а може бути 50 %, а на 50 % взяти кредит. Тому звісно, буде менше платити по кредиту. Як говорять банківські працівники, то здорожчання по кредиту відбувається на 10-11 рік сплати кредиту. Тобто це тоді, коли вже збільшується відсоткова ставка по кредиту. До 3% чи до 7 % додається ще 3%".
Що робити з простроченим кредитом?
Після наслідків іпотечної кризи 2008 року тривалий час іпотека була мало популярна і кредитувати активніше почали з 2020 року. Нині ризики прострочити кредит і втратити квартиру досить помірні, вважають в НБУ. Коли йдеться про можливість для боржника зберегти кредит під хороші проценти, то клієнти намагаються знайти спосіб обслуговувати борг, що виник, розповіла Первін Дадашова:
"Якщо людина не може обслуговувати кредити, то передусім, банк з практики і досвіту зацікавлений в тому, щоб знайти разом з клієнтом шляхи все відновлення обслуговування. Тобто відбувається пропозиція певної реструктуризації, можливо продовження строку договору, відповідно зменшення платежів таким чином, можливо перегляд ставки або відтермінування сплати певних елементів заборгованості".
Проте, якщо ці шляхи, кроки з боку банку не допомагають, додала директорка департаменту фінансової стабільності НБУ, і клієнт, наприклад, їх не готовий все одно виконувати, або не може цього зробити, то банк має право на те, аби стягнути цей об'єкт застави, в такому випадку це квартира.
Ситуації, коли боржники не виплачують за кредитами, поодинокі, додали в НБУ. Рівень таких кредитів, коли боржник не зміг обслуговувати борг і відповідно відмовився від іпотеки, — менший ніж 1% від усіх наданих позик.
