Продати, переоформити чи здати в оренду спільну нерухомість, якщо один із співвласників — громадянин Росії, під час воєнного стану майже неможливо. Утім, певні правові інструменти для захисту своїх прав у співвласників таки є. Адвокат, старший партнер адвокатського об'єднання правової групи "Процес" Олексій Рибалка роз'яснив в ефірі "Українського радіо «Суми»", як діяти в типових ситуаціях.
Майнові права громадян РФ в Україні юридично не скасовані — на них накладено мораторій на операції з нерухомістю на час дії воєнного стану. Водночас співвласники з українського боку мають кілька правових інструментів для захисту своїх інтересів: судовий виділ частки, позов про примусове припинення права власності за наявності підстав, а також своєчасне оформлення документів, яке спрощує отримання компенсації за знищене майно.
Спільна власність: що це означає на практиці
Цивільний кодекс України передбачає дві форми часткової власності. Спільна сумісна — найчастіше виникає в разі купівлі майна у шлюбі. Спільна часткова — передбачає зазначення конкретних часток кожного власника, проте не визначає, якими саме приміщеннями хто користується.
"Якщо це спільна часткова власність, то немає конкретних кімнат, якими користується один співвласник, і немає конкретних кімнат, якими користується інший. Це ідеальні частки, які не передбачають виділення конкретних приміщень", — пояснює Рибалка.
Відтак розпоряджатися таким майном — здавати в оренду, робити перебудови, визначати порядок користування — співвласники можуть лише за спільною згодою. Якщо згоди немає — лише через суд.
Довіреності та документи з Росії: що діє, що ні
До 2022 року Україна і Росія були учасницями Мінської конвенції 1993 року про правову допомогу в цивільних, сімейних і кримінальних справах, яка передбачала взаємне визнання документів без додаткової легалізації. З 2024 року Україна вийшла з цієї конвенції.
"Документи, видані до 2022 року, продовжують діяти і визнаються на території України, якщо строк їхньої дії не сплив", — зазначає адвокат.
Утім, навіть чинна довіреність не дає змоги продати майно. Постанова Кабінету Міністрів України з початку повномасштабного вторгнення запровадила мораторій на відчуження і придбання нерухомості громадянами РФ та юридичними особами, зареєстрованими в Росії.
"Така довіреність фактично буде нікчемною. Постановою Кабміну чітко визначено, що нікчемними є і довіреність, і нотаріальні дії, вчинені стосовно такої особи", — підкреслює Рибалка.
Винятки з мораторію — лише два: громадянин РФ, який легально перебуває в Україні з посвідкою на проживання, та спадкування майна, відкритого на території України.
Чи може довірена особа впливати на орендарів
Якщо довіреність видана до 2022 року або на території країни, документи якої Україна визнає, довірена особа теоретично може впливати на питання оренди. Проте лише в межах, що не суперечать правам другого співвласника.
"Такі повноваження є лише за умови, що другий співвласник погодив договір оренди і не заперечує проти проживання інших людей", — уточнює адвокат.
Виділ частки через суд: як це працює
Один із практичних виходів — звернутися до суду з вимогою виділити або поділити майно в натурі. У такому разі проводиться експертиза, за результатами якої визначається, які приміщення відходять кожному зі співвласників. Після набрання рішенням законної сили кожен отримує окремий об'єкт нерухомості з власним номером у державному реєстрі.
"Це вже буде не спільна часткова власність, а окрема одиниця нерухомого майна. Власник самостійно розпоряджається нею без залучення іншого співвласника", — каже Рибалка.
Якщо співвласників двоє, майно поділяється. Якщо троє і більше — кожен може звернутися з позовом про виділ своєї частки.
Виділена частка також відкриває право на отримання компенсації за майно, знищене внаслідок бойових дій, яке в іншому разі потребувало б згоди всіх співвласників.
Примусове припинення права власності: коли це можливо
Якщо частка співвласника незначна і він не бере участі в утриманні майна та не сплачує комунальні послуги, інший співвласник може звернутися до суду з позовом про примусове припинення його права власності.
"Для цього необхідно провести оцінку ринкової вартості майна та внести вартість частки на депозит суду. Якщо суд задовольняє позов — вартість частки переходить до колишнього співвласника, а право власності на майно — до позивача", — пояснює адвокат.
Проте цей механізм має суворі умови: частка має бути незначною, її виділення — неможливим за висновком експерта, а факт неучасті в утриманні — доведеним. За співвідношення 50/50 такий спосіб захисту практично не спрацює.
Спадщина: строки і ризики
Право на спадщину зберігається за всіма спадкоємцями незалежно від громадянства, у порядку черговості. Для його реалізації необхідно звернутися до нотаріуса за місцем смерті спадкодавця протягом шести місяців.
"Якщо строк пропущено — необхідно в судовому порядку встановлювати додатковий строк або здійснювати перерозподіл спадщини за згодою спадкоємців, які вже її прийняли", — попереджає Рибалка.
Читайте Суспільне у Telegram та WhatsApp
Дивіться нас у YouTube та TikTok
Долучайтесь до нашої спільноти у Viber та Facebook
Підписуйтеся на наш Instagram
