Як минули сто днів ринку землі на Рівненщині та що варто знати продавцям і покупцям

Суспільне Рівне

На Рівненщині за сто днів, відколи в Україні почав діяти ринок землі, продали близько пів тисячі гектарів сільськогосподарських земель. Про це повідомив заступник голови облдержадміністрації Ігор Тимошенко. Про що потрібно знати потенційному покупцеві й продавцеві, розповіла віцепрезидентка Нотаріальної палати України Інна Бернацька.

Скільки продали та почому

Всупереч прогнозам, які передбачали негативні сценарії, ажіотажу не відбулося – власники сільськогосподарських земельних ділянок не поспішають продавати їх, – заявив Ігор Тимошенко.

"Є об'єктивні причини – на сьогодні вже укладено близько 650 договорів на загальну площу 480 гектарів. Вартість сумарно складає 14 мільйонів гривень. Про що це говорить – що середня вартість одного гектара 29 800 гривень. Це невелика вартість, вона приблизно тримається як середня по Україні. Я б сказав, що це така початкова вартість, нижча точно вона не буде. Є логіка в тому, щоб власники сільскогосподарської землі притримували і чекали більшої вартості", – зазначив Ігор Тимошенко.

Він навів як приклад сусідню Польщу, де на старті земельної реформи вартість землі сягала тисячі євро, а нині сільскогосподарська земля там коштує десяток тисяч євро. Ігор Тимошенко зазначив, що інтерес до земель цієї категорії в області є, тож прогнозує, що попит тільки зростатиме.

Що отримують від цього громади

Ігор Тимошенко зауважив, що в області, як і в Україні в цілому, земельний податок не займає великої частини в структурі місцевих бюджетів. На Рівненщині показник плати за землю – в межах 10% від всіх надходжень.

"Завдання в тому, щоб максимально розширити базу і земельна реформа дає таку можливість. Тергромади вже почали користуватися цим і в деяких громадах на сьогодні доходить до 25%. Ті, які провели інвентаризацію, організували легальний оборот землі й сплату орендної плати, дають такий результат", – зазначив він.

Читайте також: Ринок землі: які документи готувати для продажу ділянки

Заступник голова ОДА додав, що у порівнянні з цим же періодом торік, у 2021-му плата за землю зросла в середньому на 15%. Громади отримали від цього на 47 мільйонів гривень більше, ніж у 2020-му.

"Громади перевиконали план в середньому на 10%. Це говорить про те, що земельна реформа і земля стає чинником для розвитку громад. Чим більше громада збере коштів, тим більше дасть можливість їй розвивати інфраструктуру, соціальні напрямки, гарантувати розвиток будь-якого напрямку в громаді", – сказав посадовець.

Про роль нотаріуса

За інформацією віцепрезидентки Нотаріальної палати України Інни Бернацької, в області працює близько 150 нотаріусів, кожен з яких має однакові права й повноваження й може посвідчувати договори відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Нотаріуси не тільки посвідчують ці угоди, а і є держаними реєстраторами прав оренди, обтяжень, переважного права, наміру та інших обтяжень, запроваджених Земельним кодексом.

"Для Рівненської області на сьогодні посвідчено 642 угоди по відчуженню земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Реалізовано 485 гектарів і середня оцінка, тобто вартість земельної ділянки, паю – 72 тисячі гривень, значиться на сайті Держгеокадастру", – зазначила вона.

Оскільки нотаріуси відпрацювали найпростіші механізми правочинів з земельними ділянками: купівля-продаж без оренди, швидка передача переважного права, то на наступні сто днів ринку прогнозує активізацію процедурного посвідчення цих договорів. Увесь час дії ринку землі люди консультуються, готують пакети документів і підбирають найбільш зручну для себе процедуру, – уточнила Інна Бернацька.

З чого почати

На території області є п'ять нотаріальних округів. Людина може звернутися до будь-якого у своєму районі. Велике значення має саме попередня правова робота з документами.

"Потрібно взяти паспорти, коди, щоб можна було подивитися, чи є фотографії, попередньо переглянути, чи є обтяження у реєстрах, чи є людина у реєстрі боржників. Принести правовстановлюючий документ, щоб подивитись, чи зареєстроване право власності в усіх реєстрах. Повідомити про шлюби, які були, укладаються чи відсутні. Щоб запропонувати модель процедури посвідчення договору, потрібна інформація про те, чи перебуває земля в оренді або чи використовується на правах емфітевзисуЕмфітевзис — це довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.", – роз'яснила вона.

Безготівкові розрахунки за земельні ділянки – нововведення, яке люди сприймають важко, акцентувала Інна Бернацька. Адже кожен, хто хоче купити чи продати землю, має відкрити рахунок у банку і принести документ, який, на їхню думку, підтверджує походження грошей, за які набувач планує купити землю.

Скільки часу йде на оформлення

Інна Бернацька зауважила, що на оформлення впливає ряд причин. З 1 липня нотаріуси підключалися до Національної кадастрової системи, освоювали роботу з новим ресурсом від Держгеокадастру, де перевіряли консолідацію.Консолідацією називають комплекс заходів, що полягає в економічно обґрунтованому об'єднанні землевласниками земельних ділянок всіх категорій та форм власності, місце розташування, розміри та конфігурація яких забезпечують стале землекористування.

"На сьогодні нам відкрили інформацію про спеціальні дозволи на добування корисних копалин, які надають користувачам права суб'єкта першої черги на купівлю земельної ділянки. І дуже багато моментів доводиться перевіряти. Найшвидше укладаються договори купівлі-продажу земельних ділянок, які не перебувають в оренді. Починалося це від 6-8 годин й підготовка тривала кілька днів. На сьогодні такі договори можуть займати від 2 до 4 годин роботи", – розповіла Інна Бернацька.

Вона також акцентувала, що під час процедури купівлі-продажу на роботу нотаріуса впливає стан роботи реєстрів, кількість шлюбів, у яких перебуває покупець і продавець, юридичних осіб, у яких набувач – учасник чи засновник. Впливає наявність обтяжень, наявність у реєстрі боржників. Якщо ж землі перебувають в оренді або використовуються на правах емфітевзису, то передбачені інші процедури.

"Якщо йде боротьба за земельну ділянку і реєструється намір, сторони вступають у листування, нотаріус реєструє наміри й відправляє листи для потенційного орендаря. Ця процедура може займати й два місяці. Якщо відбувається звичайна передача переважного права, то два місяці чекати не треба, договір може бути посвідчений відразу. З кожним днем наші зразки документів стають кращими, грунтовнішими і час на ці спецперевірки зменшується", – додала вона.

Як захищені права власника землі

Інна Бернацька сказала, що з відкриттям ринку землі жителі Рівненщини більш ретельно вивчають законодавство, консультуються, як краще продати ділянку, як дешевше оформити, захистити свої права.

"Такої кількості з земельних питань, які ми отримали за останні два місяці, ще не було. Піднімають старенькі документи, дооформлюють пайові земельні ділянки, сінокоси, навіть найдрібніші шматочки, завершують спадкові справи, тому що вони усвідомлюють цінність цієї земельної ділянки", – сказала віцепрезидентка Нотаріальної палати України.

Читайте також: Як продати земельний пай. Інструкція від ОП

Змінюються й потенційні набувачі. Аграрії, які бажають працювати на землі, хочуть досить кваліфіковану правову допомогу і роботу нотаріуса.

"Їх не влаштовує як-небудь, їх влаштовує такий договір, який має бути гарантом їхнього права власності. Процедури складні, кроків надзвичайно багато, але важливо знати: якщо ми виконаємо цей алгоритм, то практично визнати цей договір недійсним у суді буде нереально", – акцентувала Інна Бернацька.

Земельна реформа для аграрного комплексу

Ігор Тимошенко вважає, що земельна реформа дозволить більш ефективно використовувати землі й фермери та сільськогоспвиробники працюватимуть більш продуктивно.

"Тому що вони мають землю на праві приватної власності, можуть залучити довгострокове кредитне фінансування під реалізацію своїх проєктів. Це дозволить розвивати тваринництво, овочівництво, садівництво, сфери, які потребують капіталовкладень і де не можна отримати швидко дохід", – сказав він.

Зауважив також, що правовідносини передбачають також запобіжники для рейдерства. У рамках земельної реформи держава надала програми, через які можна додатково змотивувати сфери й напрямки сільськогосподарського виробництва.

Власний земельний банк

Інна Бернацька наголосила, що вони навчають покупців, які бажають купити певну кількість землі, самостійно формувати власний земельний банк. Адже є три блоки ділянок:

  1. ті, права на які не внесені до держреєстру речових прав і в Держгеокадастрі, права на які зареєстровані на папері;
  2. ті, права на які відображаться виключно в кадастрі;
  3. ті, права на які зареєстровані у держаному реєстрі речових прав.

"Власник має зібрати і скласти для себе перелік, за яким буде проводити певний контроль – стежити, щоб власність не вибула з володіння й інших правомочностей. Що потрібно знати потенційним покупцям – якщо вони перевищать площу 100 гектарів до 2024 року, то протягом року надлишок повинен бути відчужений", – уточнила вона.

Йдеться про те, що запускається процедура примусової реалізації землі на земельних торгах, а кошти перераховуватимуть власнику. Це контролює Держгеокадастр.

Віцепрезидентка Нотаріальної палати України також зауважила, що земельна реформа відкриває можливість купити землю на земельних аукціонах.

"Нотаріуси будуть оформляти результати цих земельних аукціонів. Стає можливим продаж похідних прав, зокрема, права оренди, емфітевзису. Ці права отримають свою майнову цінність, оскільки стають предметом в обігу і можуть бути предметом договору. Чекаємо ще іпотеки, якщо запрацює кредитування аграріїв під купівлю земельних ділянок – буде механізм повернення коштів через укладення посвідчення договорів іпотеки", – роз'яснила Інна Бернацька.

Що відомо

  • Рівненщина у серпні знаходилася на 17-му місці серед регіонів за кількістю укладених угод на продаж ділянок від старту ринку землі. За даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, з липня по серпень в області зареєстрували 62 таких угоди. У Рівненській ОДА таку, за їх оцінкою, невелику кількість укладених угод пов'язували із недопрацьованим законодавством.
  • Продаж землі став можливим з 1 липня 2021 року. До 2023 року право на покупку землі буде лише у фізичних осіб. Для юридичних осіб ринок землі має запрацювати з 2024 року.

Читайте нас у Telegram: екстрені новини та щоденні підсумки

Підписуйтесь на рівненське Суспільне у Viber

Долучайтесь до нас в Instagram