Із початку 2025 року в Житомирі знизилися ціни на вторинному ринку на продаж та оренду житла. Про причини коливання цін, а також про загальну ситуацію на ринку нерухомості в Житомирі та сусідніх областях і особливості роботи рієлторських агенств розповіла в ефірі Українського радіо Житомир голова Житомирського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості Наталія Мелай.
Скільки загалом рієлторів і агентств нерухомості в Житомирі?
Приблизно 350 осіб. Є рієлтори, про яких ми знаємо, є рієлтори, яких ми, навіть, і не знаємо. До нашого Житомирського регіонального відділення входить 120 рієлторів.
Скільки агенцій нерухомості?
Приблизно 50, я так думаю.
Якщо ви можете порівняти з іншими регіонами, наскільки активно саме рієлтори Житомира об'єднуються в Асоціацію?
Якщо ми беремо за кількістю рієлторів, які входять до нашої Асоціації, то Житомир на рівні України посідає четверту позицію. На хвилиночку, це враховуючи те, що в нас є міста-мільйонники і в них менші за розміром відділення. Такого розвитку наше відділення набуло за останніх чотири роки. Якщо порівнюємо з іншими містами, у нас нетипове формування агентств нерухомості. До прикладу, в більшості міст агентства нараховують від 80 до 120 осіб в одному агентстві. У нас таких агентств немає. У нас 15-20 людей — це вже вважається велике агентство нерухомості. Середнє це 5 осіб. Тобто, у нас велика кількість одиничних рієлторів, і моє переконання — це недобре. Якщо є агентство, відповідно, є свої стандарти в тому агентстві, вимоги, рівень якості, рівень відповідальності, є директор, до якого завжди можна звернутися, є офіс, в який клієнт завжди може повернутися, подякувати або ж висловити свої невдоволення. Коли людина працює як одиничний працівник, що після угоди — де та людина, хто вона?
Якщо порівнювати з іншими регіонами, які ціни на первинне житло в Житомирі? Якщо ми беремо до уваги первинний ринок — новобудови, у нас ціна, мабуть, середня. Ми її віднесемо до середньої. Звичайно, вона не така висока, як у Львові, Франківську, Ужгороді, Чернівцях. Там значно вищі ціни. Взагалі, захід України має значно вищі ціни, ніж ми. Якщо ми беремо наших близьких сусідів, адже завжди цікаво людям порівнювати з Вінницею — у Вінниці, Рівному, Луцьку дорожче. У Києві все-таки дорожче на сьогодні.
Де ми поступаємося в ціні?
Звичайно, прифронтовій лінії ми поступаємося. До речі, у нас дорожче, ніж в Тернополі. Тернопіль — дешевше місто, ніж ми. Хмельницький — дешевше місто, ніж ми. Я можу пояснити чому. Через те, що у них уже є перенасичення ринку. У них величезна кількість забудовників, які, до речі, переїхали до нас керівниками. Ми всі знаємо, що Житомир забудовується Хмельницьким. Тому у нас відносно них вища ціна, а відносно заходу України у нас нижча.
А можна озвучити якісь цифри?
Щойно приїхали з Івано-Франківська, і там є новобудови навіть, які продаються більше ніж 2 тисячі доларів за квадратний метр. У нас середня ціна — приблизно одна тисяча.
Проаналізуйте будівництво житла в Житомирі за останні 10 років.
Найбільш активний період будівництва в Житомирі є все-таки від 2020 року і дотепер. На початку повномасштабного, звичайно, спочатку все призупинилося, але наприкінці березня 2022 року крани на забудовах почали рухатись. Це було видно, я не виїжджала. Я своїми очима це бачила і щиро раділа тому, що ми не зупинимося за жодних обставин.10 років тому це було більш точкове будівництво. Це ще не були навіть на той час житлові комплекси. Один із не дуже вдалих варіантів ЖК "Вернісаж", будівництво якого тільки тепер завершується. Ми розуміємо, що там були різні перепони, але все-таки оце такі були варіанти забудови. Потім успішно пішли "Набережний квартал", "Фаворит", "Полісся". Активна забудова, і деякі з забудовників залишилися в Житомирі, деякі з'явилися в нас нові. Але по факту нас не порівняти, знову ж таки, з Івано-Франківськом, з якого ми щойно приїхали. Ми були вражені. Повернувши голову просто на всі сторони, ми із колегами нарахували 18 кранів, 18 забудов одночасно на одній локації. У нас такого немає.
Це говорить про великий попит в тому регіоні?
Так, це говорить про великий попит, в першу чергу. Бо туди переїхала велика частина жителів великих міст — Харкова, Дніпра і так далі. Але з іншого боку, це говорить і про можливості співпраці з місцевою владою щодо виділення земельних ділянок, швидкої допомоги у роботі з документами, саме взаємної співпраці, а не перепон.
Ви ще сказали про перенасиченість пропозицій будівництва житла в деяких містах, в деяких регіонах. Наскільки в Житомирі співпадає попит і пропозиція саме щодо первинного житла?
Наразі попит все-таки перевищує пропозицію. Якщо це гарний забудовник, то до будівництва середнього поверху розкуплено майже все. Попит є, попит колосальний, це не лише інвестори, які активно інвестують свої кошти у забудову, але це і звичайні громадяни, які втілюють свої мрії. І, знову ж таки, державні програми, які цьому сприяють. Всі ми знаємо про програму "єОселя", яка зробила великий поштовх на ринку, яка зрушила фактично ринок в Житомирі.
А яка ситуація щодо купівлі квартир на вторинному ринку?
Ціни дуже нестабільні. По новобудовах постійний приріст, по вторинному ринку у нас то спади, то підйоми — ринок дуже циклічний. Ось буквально два місяці тому почали ціни поступово знижуватись. Це нормальна тенденція на зиму і це нормальна тенденція на спад активності саме людей. На зиму всі стають менш активними, менший світловий день, менше змоги на перегляди, немає бажання в людей десь виходити з дому, тому все відкладається до весни. Тому трошки ціни почали спускатися донизу. Дивлячись, які квартири. Знову ж таки, величезний дефіцит на однокімнатні квартири на середніх поверхах, їх практично на ринку немає. Вони з'являються і продаються за тиждень. Але все одно продаються по реальній ціні, не по завищеній. Люди рахують гроші, заощадливо зараз ставляться до грошей.
І давайте поговоримо про ситуацію із орендою житла в Житомирі. Що на сьогодні впливає на ціну оренди?
Я думаю, тут багато чинників, які впливають на ситуацію щодо оренди. Це і внутрішньо переміщенні особи (ВПО), і військові, які потребують житло. Питання оренди для ВПО у нас зараз не актуальне в місті. Через те, що практично немає нових переселенців, а є ті, хто вже переміщуються всередині міста, переїжджають з однієї квартири на іншу. Це не нові люди, які заїжджають в Житомир, тому вони не впливають зараз на ціну на ринку. Якщо ми беремо військових, то це інший сегмент. Це швидше подобова оренда, або вони приїжджають на навчання, це 40 днів. Це специфічна оренда, не та частина, яка є бізнесом для рієлторів. Це співпраця із власниками, це співпраця із хостелами.
Тобто, Ви хочете сказати, що військові через рієлторів, як правило, не винаймають житло?
Практично не винаймають, якщо ми для них підбираємо житло, це на благодійних основах в більшості.
Часто таке трапляється?
Трапляється. Ми знаємо, що є такі будинки, квартири, де власники готові ось таким чином здавати, ми їх просто скоординовуємо на власника і все.
Пані Наталіє, хочу повернути вас до цифр. Якщо ми порівняємо вартість оренди житла у Житомирі із вартістю аналогічної оренди в інших містах України, яким буде результат?
Плюс-мінус така ж сама тенденція, як і по продажах. Якщо ми зупинимося спочатку на Житомирі, то ціни на оренду за останній місяць значно знизилися. Можливо цього ще не спостерігають люди, які вже заселилися і знімають, але це помітили ті, які тільки тепер вийшли на пошук. Ціни знизилися на 2-3 тисячі на кожній квартирі.
Із чим Ви це пов'язуєте?
Зі зниженням попиту. Коли вже власник бачить, що квартира простоює в експозиції місяць-другий і її не знімають, він тоді вже готовий до пониження ціни. Спочатку, звичайно, ні. Через те, що, коли ми виставляли ту квартиру в експозицію, ціна тоді була значно вища. Вона була сформована ще серпнем-вереснем, коли найбільший попит в Житомирі. А тепер вже ціна трошки знизилася, ситуація стабілізувалася. Так завжди, це нормально.
Можете озвучити якісь цифри по Житомиру і порівняти з іншими?
Дуже велика розбіжність. І знову ж таки, не потрібно вірити всім тим цінам, які стоять в рекламі. В рекламі велика частина шахраїв. Вони навмисно виставляють гарні фото, абсолютно збірні, квартира неіснуюча. Вони просять авансову платню, щоб їм перерахували на карту, і потім раптово зникаєте оголошення. Але частина людей його побачила і побачила саме ціну оренди, яка там була зазначена. Ніхто ж не взяв до уваги те, що це неіснуючий об'єкт. І ще — багато говорять про те, що у Житомирі такі ж ціни на оренду, як в Києві. Це неправда. Я це сміливо озвучую, що це — неправда.
Підписуйтеся, читайте, дивіться новини Житомирщини на наших платформах тут:
Telegram | Instagram | Viber | Facebook | YouTube | WhatsApp
